In absolut begehrter und ruhiger Wohnlage von Heilbronn – direkt am Fuße des Wartbergs steht diese Doppelhaushälfte aus dem Jahr 1964 zum Verkauf. Die Liegenschaft zeichnet sich insbesondere durch ihre hervorragende Grundstückssituation und die bewährte Grundrissstruktur aus.
Das Anwesen erstreckt sich über ein ca. 474 m² großes Eckgrundstück, das zu drei Seiten freistehend ist und somit von einem dreiseitig umlaufenden Gartenbereich umschlossen wird. Zum Anwesen gehört eine separate Einzelgarage mit Außenstellplatz auf einem eigenen Garagenflurstück (ca. 32 m²).
Die Immobilie liegt unmittelbar gegenüber einer Kaltluftschneise sowie angrenzend an ein begrüntes Regenrückhaltebecken. Durch diese städtebauliche Besonderheit ist eine direkte Nachbarbebauung auf drei Seiten dauerhaft ausgeschlossen. Dies gewährleistet eine hohe Privatsphäre, großzügige Abstände zur Umgebungsbebauung und ein angenehmes Mikroklima. Von der Liegenschaft aus besteht ein freier Blick auf den Wartberg und die angrenzenden Hanglagen.
Gebäudezustand & Technische Ausstattung
Die Immobilie weist eine Wohnfläche von ca. 118 m² auf, verteilt auf das Erdgeschoss und das erste Obergeschoss. Ergänzt wird die Nutzfläche durch ein voll unterkellertes Untergeschoss sowie Ausbau- und Abstellkapazitäten im Dachgeschoss.
Das Gebäude befindet sich mit Ausnahme der Heizungsanlage (Modernisierung 2004) weitgehend im ursprünglichen Zustand des Baujahrs 1964. Es weist einen umfassenden, durchgehenden Renovierungs- und Sanierungsbedarf auf.
Raumaufteilung
Erdgeschoss: Zentraler Eingangsbereich mit Diele und Gäste-WC. Lichtdurchfluteter Hauptwohnbereich mit Ausrichtung zum Garten und Zugang zur Süd-Terrasse. Separate, funktionale Küche mit angrenzender Speisekammer.
Obergeschoss: Elternschlafzimmer mit Zugang zum Süd-Balkon sowie zwei flexible Zimmer (z. B. für Kinder, Gäste oder Homeoffice – eines davon ebenfalls mit Balkonzugang). Tageslichtbad und separates WC.
Dachgeschoss: Zwei separate Räume mit zusätzlichem Ausbau- und Stauraumpotenzial.
Untergeschoss: Vorratsraum, Heizraum (Öl-Zentralheizung), separate Waschküche mit Trockenraum sowie ein großzügiger Hobby- oder Werkstattraum.
Entwicklungspotenzial des Grundstücks
Das ca. 474 m² große Eckgrundstück bietet durch seine dreiseitige Freistehung und die unverbaubare Umgebungsstruktur außergewöhnliches Potenzial für individuelle Zukunftspläne:
Kernsanierung & Dachausbau: Die bestehende Substanz bietet eine solide Basis für eine umfassende Modernisierung. In diesem Zuge lässt sich auch das derzeit nur ansatzweise genutzte Dachgeschoss vollständig als hochwertiger Wohnraum integrieren.
Gartengestaltung & Außenbereich: Die dreiseitig umlaufende Grünfläche ermöglicht die Schaffung verschiedener Erholungszonen – von einer erweiterten Terrassenlandschaft über einen Poolbereich bis hin zu einem geschützten Kinderspielbereich mit optimaler Sonnenausrichtung über den gesamten Tagesverlauf.
Neubauoption / Projektierung: Aufgrund der begehrten Lage am Fuß des Wartbergs stellt die Liegenschaft auch für Entwickler ein attraktives Investment dar – sei es im Rahmen einer vollumfänglichen Neugestaltung des Bestands oder einer potenziellen Ersatzbebauung unter Ausnutzung des örtlichen Baurechts.
Die Immobilie befindet sich in einer sehr ruhigen Anwohnerstraße am Fuße des Heilbronner Wartbergs. Als zu drei Seiten offenes Eckgrundstück grenzt es an ein begrüntes Regenrückhaltebecken und liegt direkt gegenüber einer Kaltluftschneise. Dies gewährleistet ein Höchstmaß an Privatsphäre, großzügige Abstände zur Nachbarbebauung sowie ein stets angenehmes Mikroklima.
Heilbronn als wirtschaftliches und kulturelles Zentrum der Region Heilbronn-Franken bietet eine hervorragende Infrastruktur. Die begehrte Wohnadresse vereint idyllisches Wohnen im Grünen mit der schnellen Erreichbarkeit des städtischen Lebens.
Der Freizeit- und Naherholungswert ist durch die unmittelbare Nähe zum Wartberg außergewöhnlich hoch: Die angrenzenden Rebhänge und Wanderwege beginnen praktisch vor der Haustür und laden zu Spaziergängen, Joggingrunden oder Radtouren ein. Auch das bekannte Lokal auf dem Wartberg ist schnell erreicht, während das kulturelle Angebot der Innenstadtnur wenige Minuten entfernt liegt. Sämtliche Einrichtungen des täglichen Bedarfs, darunter Supermärkte, Bäckereien, Ärzte und Apotheken, befinden sich im direkten Umkreis.
Auch Familien profitieren von der Lage, da Kindergärten und verschiedene Schulformen in kurzer Distanz erreichbar sind.
Die Verkehrsanbindung ist in alle Richtungen optimal gestaltet: Haltestellen des Heilbronner Stadtbusnetzes sind fußläufig erreichbar und sichern eine regelmäßige Verbindung in die Innenstadt sowie zum Hauptbahnhof. Für den Individualverkehr bieten die nahen Hauptverkehrsstraßen eine zügige Anbindung an das Stadtzentrum sowie an die Autobahnkreuze der A6 und A81.
Heilbronn / Böckingen
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